Marina Batog

În lipsa unui cutremur, bulina „de la primărie” e ceva abstract, cu impact exclusiv asupra prețului imobiliar. Atribuirea, sau nu, a unei buline ține de un domeniu de expertiză tehnică, foarte complexă, ne-accesibilă cetățeanului de rând. La momente de timp diferite, experți diferiți pot da verdicte diferite.

Clădirii în care se află Teatrul Notarra, spre exemplu, i-a fost atribuită o bulină în urma unei expertize desfășurate în 1996/97. 20 de ani mai târziu, în urma unei alte expertize seismice plătită tot cu fonduri de la primărie un alt expert tehnic susține că în fapt bulina nu e meritată. Clădirea a fost astfel declasată, de la Clasa I de risc seismic la Clasa II de risc seismic.

Teatrul, care primește mii de spectatori pe an, e în aceeași clădire cu alte 52 de apartamente din Bd. Magheru, principala arteră comercială din centrul orașului.

O politică publică de prevenție într-o speță în care starea de fapt e ușor de îndurat, ba chiar convenabilă din unele perspective, nu e simplă.

Pentru unele grupuri, există avantaje din a purta bulină: se pot achiziționa sau închiria apartamente cu preț redus, se pot consolida proprietăți private cu fonduri publice. Pentru alții, bulina poate fi un coșmar: persoane care locuiesc zi de zi în astfel de clădiri, cu teama-n sân de cutremur și care nu dețin posibilități materiale de a se muta în altă parte; sau proprietari ai unor spații comerciale în astfel de clădiri, pe care în urma noilor prevederi legale din toamna lui 2015 (1), nu le mai pot exploata.

Chiar și aici, percepția riscului este diferită: risc asupra propriei vieți sau de daună materială.

Interacțiunile cu asociațiile de proprietari, desfășurate în cadrul proiectului Alert, ne-au relevat multe spețe de speculă imobiliară (2).

Pe scurt, un mecanism uzual este specularea prețului redus de achiziție al apartamentelor din clădiri cu bulină și recuperarea investiției prin închiriere către necunoscători. Bulina poate astfel să fie un element indus, pentru „a elibera” pe piață mai multe proprietăți, la prețuri convenabile. Și specularea prețului redus de achiziție al apartamentelor, urmat de accesarea de fonduri publice de consolidare pare să fi fost un scenariu dezirabil, dat fiind că unele proprietăți cu bulină se află în locuri cu mare potențial de valorificare imobiliară.

Un alt mecanism este beneficierea de chirii pentru funcțiuni comerciale sub prețul pieței, pe motiv de risc seismic. Persoanele aflate în vulnerabilitate nu ar fi chiriașii, în sine, cât angajații și clienții acestora. La demontarea acestei scheme au contribuit noile prevederi legale care restricționează activitățile comerciale în clădiri cu risc seismic, menționate mai sus.

Însă, unde e voință, se găsesc soluții. Deja, unele spații comerciale în care au fost suspendate peste noapte activități, acum găzduiesc alți comercianți chiriași. Toate aceste mecanisme de piață – unde cumpărătorii speculează situații de vulnerabilitate în ofertanți – ar trebui să indice că intervențiile și acțiunile publice în mitigarea riscului seismic nu ar trebui să se refere doar la fonduri pentru consolidare.

Pare că tot ce se face acum e greșit: se alocă fonduri puține, nici acelea, puține cum sunt, nu se cheltuiesc, există multiple procese pe rol între beneficiari ai programului de consolidare și primărie. Programul este defectuos, și ca abordare, și ca volum al implementării și ca impact. Anii trec, problemele rămân, ba chiar cresc în amploare.

În esență, avem de-a face cu 1. piața imobiliară rezidențială (în termeni de economie urbană) VS 2. politica de locuire la nivel local (în termeni de politică urbană). Cea din urmă e aproape nonexistentă. Piețele imobiliare sunt în general caracterizate de multe imperfecțiuni și situații de eșec.

Există dezechilibre în relațiile de putere între cei care dezvoltă sau dețin, spre comercializare, locuințe și cei care au nevoie de locuințe. Asimetria informației e un eșec comun al acestei piețe: unele persoane dețin mai multe date și cunoștințe pe care le folosc în interesul propriu, față de alte persoane care nu au educația, expunerea sau capacitatea de a accesa aceleași cunoștințe. Plus că va exista întotdeauna o categorie de persoane ale căror venituri nu sunt suficiente pentru a accesa o locuință sigură și adecvată nevoilor lor, și pentru care e nevoie de sprijin public în furnizarea de locuințe la preț (de cumpărare sau închiriere) subvenționat.

În contextul tuturor acestor eșecuri și deficiențe ce necesită a fi corectate, riscul seismic adaugă o provocare în plus politicii de locuire locală: siguranța locuinței, în anticiparea unui hazard natural pentru care doar data producerii este impredictibilă, însă scenariul producerii este iminent.

Așadar, problema locuirii sub risc seismic nu ar trebui să se transpună exclusiv într-un program de consolidare a clădirilor. Dacă înțelegem problema în ansamblul ei, cauzele și efectele acesteia, sunt multe alte fronturi pe care ar trebui intervenit: sistem de informare a chiriașilor și limitare a riscului la care se expun atunci când aleg o locuință spre închiriere, programe de capacitare a asociațiilor de proprietari pentru a putea mobiliza și gestiona acțiuni colective, sprijin pentru eliminarea blocajelor în care se află unele proprietăți din condominii (eg. proprietar necunoscut/în litigiu/plecat din țară sau dezinteresat), sprijin pentru relocare a celor aflați în risc către locuințe sigure, și doar apoi cofinanțare diferențiată pentru consolidarea clădirilor, în funcție de nivelul de venit al proprietarilor.

Acest articol a apărut inițial în volumul „București. Orașul vulnerabil”, coordonat de Gruia Bădescu și Raluca Muntean

_________________________

1. Cu referință la Legea nr. 282/2015 pentru modificarea şi completarea Ordonanţei Guvernului nr. 20/1994 privind măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente.

2. „5 tipuri de speculă imobiliară cu clădiri în risc seismic”, articol de Marina Neagu publicat anterior pe blogul Alert în August 29, 2016: http://blog.seismic-alert.ro/5- tipuri-de-specula-imobiliara-cu-cladiri-in-risc-seismic/.